คู่มือฉบับสมบูรณ์เรื่อง Freehold และ Leasehold ในประเทศไทย (ปี 2025)
ถ้าคุณวางแผนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในปี 2025 สิ่งสำคัญคือคุณต้องเข้าใจสองรูปแบบกรรมสิทธิ์หลัก คือ **Freehold** (กรรมสิทธิ์สมบูรณ์) และ **Leasehold** (การเช่าระยะยาว) บทความนี้จะอธิบายข้อแตกต่าง ข้อดี ข้อเสีย และวิธีเลือกที่เหมาะสมสำหรับคุณ
Freehold คืออะไร
Freehold หมายถึงการเป็นเจ้าของเต็มรูปแบบตลอดไป ในประเทศไทย ชาวต่างชาติสามารถซื้อ Freehold ได้เฉพาะคอนโดมิเนียม ภายใต้เงื่อนไขที่สัดส่วนกรรมสิทธิ์ชาวต่างชาติไม่เกิน 49% ของพื้นที่โครงการทั้งหมด
ข้อดีของ Freehold
- มีสิทธิ์เต็มที่: ขาย ให้เช่า ยกให้ มรดก ได้ไม่มีข้อจำกัด
- ราคาขายต่อสูงกว่า Leasehold ประมาณ 10–15%
- สามารถขอสินเชื่อจากธนาคารไทยได้ ดอกเบี้ยประมาณ 6–8% ต่อปี
ข้อเสียของ Freehold
- ใช้ได้เฉพาะกับคอนโดมิเนียม ไม่ครอบคลุมบ้านหรือวิลล่า
- ถ้าเกินโควต้า 49% แล้ว จะต้องหาตัวเลือกอื่น
Leasehold คืออะไร
Leasehold คือการเช่าระยะยาว โดยมาตรฐานในประเทศไทยคือ 30 ปี และสามารถต่อสัญญาได้ 2 ครั้ง (รวมสูงสุด 90 ปี)
นิยมใช้ซื้อวิลล่าและบ้านบนที่ดิน เนื่องจากชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินโดยตรงได้
ข้อดีของ Leasehold
- สามารถมีบ้านหรือวิลล่าบนที่ดินได้ แม้จะถือครองที่ดินโดยตรงไม่ได้
- ราคาซื้อมักจะถูกกว่า Freehold
ข้อเสียของ Leasehold
- อายุสัญญาจำกัด ราคาทรัพย์สินมักจะลดลงใกล้หมดสัญญา
- การต่อสัญญาขึ้นอยู่กับเจ้าของที่ดิน
- ธนาคารมักไม่ปล่อยกู้ ถ้าเหลืออายุสัญญาต่ำกว่า 20 ปี
ทางเลือกอื่น ๆ
- ผ่านบริษัทไทย: ชาวต่างชาติถือหุ้นได้ไม่เกิน 49% ส่วนคนไทยถืออย่างน้อย 51% นิยมใช้กับวิลล่าขนาดใหญ่หรือลงทุนเชิงพาณิชย์ ต้องมีการวางโครงสร้างกฎหมายที่รัดกุม
- Usufruct / Sap-Ing-Sith: สิทธิการใช้ทรัพย์สิน 30 ปี ต่ออายุได้
- ผ่านคู่สมรสคนไทย: ที่ดินจดทะเบียนในชื่อคู่สมรส แล้วทำ Lease หรือ Usufruct เพื่อปกป้องสิทธิ์ของชาวต่างชาติ
ภาษีและค่าธรรมเนียมในปี 2025
| ประเภทภาษี | อัตรา | โดยปกติผู้ชำระ |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน | 2% | แบ่งครึ่งกันผู้ซื้อ/ผู้ขาย |
| Specific Business Tax | 3.3% (<5 ปี) | ผู้ขาย |
| Stamp Duty | 0.5% | ผู้ขาย (ถ้าไม่มี SBT) |
| Withholding Tax | 1% (บริษัท) / ตามขั้นสำหรับบุคคล | ผู้ขาย |
| ค่าจดทะเบียนเช่า | 1% + 0.1% | ผู้เช่า |
| ภาษีที่ดินรายปี | 0.3–1% ของมูลค่าประเมิน | เจ้าของ |
การเปลี่ยนแปลงในปี 2025
- ตรวจสอบแหล่งที่มาของเงินเข้มงวดขึ้น
- มีภาษีทรัพย์สินรายปี 0.3–1%
- มีการหารือเรื่องต่อ Leasehold เป็น 99 ปี และให้ชาวต่างชาติลงทุน 500 ล้านบาท เพื่อถือครองที่ดินได้โดยตรง
สรุป
Freehold เหมาะกับคอนโด เพื่อการถือครองมั่นคงและขายต่อได้ง่าย Leasehold เหมาะกับผู้ที่อยากมีบ้านหรือวิลล่าบนที่ดิน โดยเข้าใจอายุสัญญาและการต่ออายุ สำหรับนักลงทุนรายใหญ่ สามารถเลือกผ่านโครงสร้างบริษัทไทย
ประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายอันดับต้น ๆ สำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวในปี 2025
